환지방식으로 도시개발사업을 시행하고 그 대가로 체비지를 받는 경우 용역의 공급시기 등

도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”)가 환지방식으로 도시개발사업을 시행하고 그 대가로 체비지를 받는 경우

1. 시행자가 종전 토지소유자들에게 공급한 개발용역의 공급시기는 용역의 제공이 완료되는 때이고, 용역제공의 완료 여부가 불분명한 경우에는 준공검사일 또는 준공인가일, 준공인가 전에 사용허가를 받아 조성된 토지를 사용하는 때에는 해당 토지를 사실상 사용하는 때가 되는 것임

2. 이 경우 시행자는 종전 토지소유자들이 부담한 토지가액(｢도시개발법 시행규칙｣ 제26조 내지 제29조에 따라 산정된 부담률을 적용)을 개별 공급가액으로 하여 종전 토지소유자 각각에게 세금계산서를 발급하는 것임

○공사(이하 “공사”)는 시 동 **번지 일대를 ｢도시개발법｣에 따른 환지방식으로 개발하는 도시개발사업(이하 “본건 사업”)의 시행자*로

* ｢도시개발법｣ 제11조에 따라 토지 소유자나 조합이 대통령령으로 정하는 기간에 시행자 지정을 신청하지 아니한 경우에 해당하여 시행자로 지정됨( 고시 제20-호, 20...)

• 공사는 사업비를 투입하여 본건 사업을 수행하며 개발지역 내 일부 토지는 환지 대상으로 하지 않고 체비지 등1)으로 정하여 본건 사업 완료 후 그 대가로 체비지2)를 받음

1. 종전 토지소유자들이 부담하는 ｢도시개발법 시행규칙｣에 따라 산정한 부담률에 상당하는 토지

2. 공사는 전체 체비지 중 일부(공동주택용지)를 받음

2. 질의요지

○ ｢도시개발법｣에 따른 환지방식으로 도시개발사업을 시행하고 그 대가로 체비지를 받는 경우

1)용역의 공급시기

2)세금계산서 발급 시 공급받는 자가 누구인지

3)공급받는 자가 각 개별토지소유자인 경우 공급가액 산정 방법

3. 관련 법령

○ 부가가치세법 제16조 【용역의 공급시기】

① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.

1. 역무의 제공이 완료되는 때

2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때

○ 부가가치세법 제29조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서】

① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

○ 도시개발법 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

○ 도시개발법 제11조【시행자 등】

① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다.

5. 도시개발구역의 토지 소유자(｢공유수면 관리 및 매립에 관한 법률｣ 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)

6. 도시개발구역의 토지 소유자(｢공유수면 관리 및 매립에 관한 법률｣ 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 “조합”이라 한다)

② 지정권자는 제1항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 지방자치단체나 대통령령으로 정하는 자(이하 “지방자치단체등”이라 한다)를 시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 도시개발사업을 시행하는 자가 시·도지사 또는 대도시 시장인 경우 국토교통부장관이 지정한다.

1. 토지 소유자나 조합이 대통령령으로 정하는 기간에 시행자 지정을 신청하지 아니한 경우 또는 지정권자가 신청된 내용이 위법하거나 부당하다고 인정한 경우

○ 도시개발법 시행령 제20조【환지방식의 시행자 지정】

① 법 제11조제2항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 자”란 한국토지주택공사, ｢지방공기업법｣에 따른 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)와 제18조제5항제2호에 해당하는 자를 말한다.

○ 도시개발법 제21조【도시개발사업의 시행 방식】

① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.

○ 도시개발법 제28조【환지 계획의 작성】

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법·규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

○ 도시개발법 제30조【동의 등에 따른 환지의 제외】

① 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

○ 도시개발법 제34조【체비지 등】

① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

○ 도시개발법 제50조【준공검사】

① 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)가 도시개발사업의 공사를 끝낸 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공사완료 보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 한다.

○ 도시개발법 제53조【조성토지등의 준공 전 사용】

제50조나 제51조에 따른 준공검사 전 또는 공사 완료 공고 전에는 조성토지등(체비지는 제외한다)을 사용할 수 없다. 다만, 사업 시행의 지장 여부를 확인받는 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 지정권자로부터 사용허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 도시개발법 시행규칙 제26조【환지 계획에 포함되어야 하는 내용】

③ 법 제28조제1항제6호에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

2. 평균부담률 및 비례율과 그 계산서(제27조제3항에 따라 평가식으로 환지 설계를 하는 경우로 한정한다)

④ 제3항제2호에 따른 평균부담률과 비례율은 다음 각 호의 계산식에 따른다.

1. 평균부담률

[총 사업비/(권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계)] × 100

2. 비례율

{[도시개발사업으로 조성되는 토지·건축물의 평가액 합계(공공시설 또는 무상으로 공급되는 토지·건축물의 평가액 합계를 제외한다.) - 총 사업비] / 환지 전 토지·건축물의 평가액 합계(제27조제5항 각 호에 해당하는 토지 및 같은 조 제7항에 해당하는 건축물의 평가액 합계를 제외한다)} ×100

⑤ 제4항제1호에 따른 권리가액은 다음과 같이 산정한다.

권리가액 = 비례율 × 환지 전 토지·건축물의 평가액

○ 도시개발법 시행규칙 제27조【환지 계획의 기준】

③ 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다. 이하 같다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다. 이하 같다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다.

○ 도시개발법 시행규칙 제27조의2【환지설계 시 토지 등의 평가액】

② 환지설계 시 제26조제4항제1호에 따른 평균부담률은 50퍼센트를 초과할 수 없다. 다만, 환지계획구역의 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의(시행자가 조합인 경우에는 총회에서 의결권 총수의 3분의 2 이상이 동의한 경우를 말한다)하는 경우에는 이를 초과할 수 있다.

○ 도시개발법 시행규칙 제28조【보류지의 책정 기준 등】

① 법 제28조제5항에 따른 보류지는 법 제17조에 따른 실시계획인가에 따라 정하되, 도시개발구역이 2 이상의 환지계획구역으로 구분되는 경우에는 환지계획구역별로 사업비 및 보류지를 책정하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 법 제3조의2제1항에 따른 결합개발 또는 영 제43조제1항제3호에 따른 혼용방식으로 도시개발사업을 시행하거나 기반시설의 규모, 지형여건, 사업특성 등을 고려하여 필요한 경우에는 규약·정관 또는 시행규정에서 정하는 바에 따라 체비지 매각 수입이나 사업비를 조정하여 환지계획구역 별로 배분할 수 있다.

○ 도시개발법 시행규칙 제29조【면적식 환지 기준 등】

① 시행자는 면적식으로 환지 계획을 수립한 경우에는 다음 각 호의 기준에 따라 환지계획구역안의 토지 소유자가 도시개발사업을 위하여 부담하는 토지의 비율(이하 “토지부담률”이라 한다)을 산정하여야 한다.

1. 공공시설용지의 면적을 명확히 파악하고, 환지 전후의 지가변동률 및 인근 토지의 가격을 고려하여 체비지를 책정함으로써 토지부담률을 적정하게 할 것

2. 기존 시가지·주택밀집지역 등 토지의 이용도가 높은 지역과 저지대·임야 등 토지의 이용도가 낮은 지역에 대하여는 토지부담률을 차등하여 산정하되, 사업시행전부터 도로·상하수도 등 기반시설이 갖추어져 있는 주택지에 대하여는 토지부담률을 최소화할 것

3. 지목상 전·답·임야이나 사실상 형질변경 등으로 대지가 된 토지와 도로 등 공공시설을 지방자치단체에 기부채납 또는 무상귀속시킨 토지는 그에 상당하는 비용을 고려하여 토지부담률을 산정할 것

② 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50퍼센트를 초과할 수 없다. 다만, 해당 환지계획구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60퍼센트까지로 할 수 있으며, 환지계획구역의 토지 소유자 총수의 3분의 2 이상이 동의(시행자가 조합인 경우에는 총회에서 의결권 총수의 3분의 2 이상이 동의한 경우를 말한다)하는 경우에는 60퍼센트를 초과하여 정할 수 있다.

③ 제2항에 따른 환지계획구역의 평균 토지부담률은 다음의 계산식에 따라 산정한다.

평균 토지부담률 = [(보류지 면적 – 제27조제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적) / (환지계획구역 면적 – 제27조제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)} × 100